所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

2014/06/26 18:26

不動産管理会社を設立しよう!≪その3≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その3≫
『相続税を抑制できる可能性がある!!』


不動産管理会社を設立した場合、個人のオーナーが直接家賃収入を頂いている場合と比べると、不動産管理会社へ管理料を支払う事により、毎年オーナーである個人が得る家賃収入の現金が減り、保有する現金は増加しにくくなります。

イメージは
『管理会社に一部預け入れいている気分ですかね?』


したがって、その状態が続けば、不幸にもそのオーナー個人が亡り相続発生時には、個人オーナーのままだった場合と比べて、相続の資産総額を抑制でき、結果節税となる可能性が高い事となります。

≪その4≫につづく


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2014/06/25 11:32

不動産管理会社を設立しよう!≪その2≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その2≫
『不動産管理会社化するには、いくつか方法がある!!』


会社を設立する事で、所得を分散する方法は大きく3つのパターンが存在します。

【管理委託方式】
不動産管理会社に、マンション・アパート・戸建・土地および区分の管理を任せる方式で、その会社はオーナーからの『管理料』を収入とする。

【一括賃貸方式(サブリース)】
オーナーの所有するマンション・アパート・戸建・土地および区分などの不動産を一括で、その不動産管理会社に賃貸する方法で、その会社は入居者からの賃料(家賃)を収入とし、オーナーに賃借料を支払うかたち
※簡単にまた貸しで鞘を抜く会社ですかねw

【不動産保有方式】
設立した会社が、マンション・アパート・戸建・土地および区分などの不動産を保有し賃貸する方法で、入居者からの賃料(家賃)を収入とする。


それぞれにメリットがあり、また一つに絞り込む必要もない。
実態にあった一番メリットの高い方法を選択する事が大切である。

≪その3≫につづく


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2014/06/24 13:26

不動産管理会社を設立しよう!≪その1≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その1≫
『個人の不動産所得が高いほど、メリットは大きい』


個人が、マンション・アパート・戸建および区分を賃貸すれば、家賃収入から必要経費を差し引いた利益である不動産所得に対して『所得税・住民税』が課税せられます。

特に、所得税は『超過累進税率』となりますので、所得が多くなればなるほど高い税率が適用され、納付税金が高額になります。この所得税・住民税を節税する手段として『不動産管理会社を設立する』という一つの方法が存在します。

最初に会社を設立し、マンション・アパート・戸建および区分のオーナー・家族(妻・子供・親・兄弟)を役員or従業員とします。

その上で、オーナーが会社に家賃収入の一定割合の管理料と給料を支払う事で1人に集中していた所得を法人と家族に分散させ、税率を軽減するという考え方です。

さらに、給与には『給与所得控除』という『みなし経費(実際には費用が掛かっていないが一定額経費として認めてくれる魔法の経費のようなも)』がありますので、税金の課税上でも有利になります。

≪その2≫につづく



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2014/06/04 16:25

不動産管理会社を設立しよう!≪序章≫

不動産管理会社を設立しよう!≪序章≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録

法人化の基礎知識
『個人の不動産所得が高いほど、メリットは大きい』
『不動産管理会社化するには、いくつかの方法がある』
『相続税を抑制できる可能性がある』
『形式的な管理会社は否認される』
『高額な管理料や役員報酬・給与は否認される』


次会は上記項目について、個別に詳細を備忘予定!!

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2014/02/06 12:37

戸建にも保険感覚で『免震・制振』のシンプルな装置が登場 ~その2~

戸建にも保険感覚で『免震・制振』のシンプルな装置が登場
~その2~

では、制振装置はというと
こちらも『オイレス工業』が戸建住宅用に開発したダンパーの「ユラレス」という製品が人気のようです。

車好きにはダンパーと言えば振動を軽減したり、振動のスピードを調整する、足まわりについているサスペンションキットの軸の部分をイメージして頂ければ解りやすいでしょうか?(車好きじゃない人には全く解らない表現ですね・・・w)

簡単に言うと「住宅版サスペンションKIT」ですかね~

先ずは、免震装置と違い、制振装置(ダンパー)についてはコストが安く、導入へのハードルは低いようです。それでもそれなりの金額は掛かりますけど・・・

性能としては、一定の荷重(変化)が起きたときに効き始める性質の製品であることから、免震装置と比較すると大地震などの大きな力が加わった時の効力を発揮する意味合いが強く、もしもの際の安心材料としてとらえる方々が多いようです。

近年、都心部では、日当たりや、カーポート設置、歩行者からの目線などの理由で居間が1階より2階や3階へ設計されるケースが非常に多いです。この場合は地震が起きると1階フロアより、2階や3階フロアの方が揺れが大きくなります。このような揺れの違いを少しでも軽減する目的でスポットで制振装置(ダンパー)を採用するようです。

私としては、中古の戸建賃貸物件での大規模リフォーム時期に採用を検討したいと考えています。

入居者様の退去と、時期が重なればの修繕なのでまだまだ先の話ではありますが・・・w

≪『免震・制振』装置≫

戸建免震装置「FPSシリーズ」

戸建制振ダンパー「ユラレス」


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