所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

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2013/08/29 14:10

北海道帰省中に買付いれたアパート!!

北海道帰省中に確認し

買付を入れたアパートの紹介

DSC_0527.jpg


2010年6月外壁&屋根の大規模修繕完了済

しか~し

木造の耐用年数を超えちゃってる、平成元年築

価格は1800万で売り出し(高!!)

指値1650万で指値

最終1700万で合意(もちろんローン特約あり)

正直この価格で、現在の募集家賃で行くと~

表面利回り15%ぐらい

築古なのに、この利回りでは、うまみが薄い・・・

そして、FD3S様・石○社長様には、

会合時に、ちょっと立地が悪いとのご指摘もあり

でも自分、既に買付入れた後だった・・・、

ほぼフルローンが20年以上で組めれば

って事で一先ず話は進めております。

20年で融資可能であれば、

月額キャッシュ12万(満室想定)ぐらい。

自己資金をたくさん入れての購入は即御断り(-。-)y-゜゜゜

どうしてコノ物件に買付入れたかというと

ハード面では

・外壁・屋根・共用部の修繕完了済みで10年以上は修繕いらなそう
・希望の広めの2LDKのファミリータイプ
・部屋のスペックが高い(追いだき付の風呂・対面キッチン・収納大)
DSC_0553.jpg

DSC_0554.jpg

DSC_0556.jpg

・戸数分の駐車場・物置完備
・冬期間の雪溜めスペースあり

こんなところでしょうか!!

ソフト面では

客付けが本当にできるか?を調査が必要と考え

スペック的にかなり高いのになぜ2部屋も空室かの理由を探す事に

売り主側の仲介業者に確認してみた。

どうも、売主様は客が決まってから修繕するような対応で

積極的に客付けを行っていないご様子との回答

昔ながらの、大地主系大家様との事です。

ちょうど償却のタイミングが終わり、

大規模修繕の償却も終わり、

節税効果が無くなった事による売却のようだ

しかし、それだけでは一意見でしかないので

常耳アコム(仮名)の親戚に、募集状況を確認する事に

こっそり見せてもらった社内データの仲介会社の社員閲覧コメント欄に

末恐ろしいコメントが(+o+)

『賃貸仲介会社への広告費なし、広告費を出して頂くけないかを連絡すると激怒する為、この大家は要注意人物!!』

と文字が強調され、色までついてコメントが記載されていた

札幌圏では、借主から仲介料をもらう習慣はなく、

大家側が広告費としいくらかお支払いするのが現在では一般的です。

『これは決まらんね~w』

という事で、空室の理由の大きな要因は募集方法にあり!!

ここまで確認できたので、買付を入れてみました~。

でも、

大先輩の方々から

『もっと良い物件必ずあるよ~(^-^)』

『新築の方がいいよ~(^◇^)』

という、たくさんの温かいアドバイスもあり

自己資金が諸経費程度で

20年程度の融資期間でなければ・・・

いさぎよく転進だ!!

でもこの厳しい要望で、N洋銀行さまはテーブルに上げて頂いてくれている

正直この結果しだいですね~


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コメント


う~ん。実は優良物件なんでしょうね。

「恐ろしいコメント付き」なのに入居者がいるんですからね~(^^)/


[2013/08/29 17:16] URL | 札幌FD3S #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし

札幌FD3Sさん

正直、金融機関から見たら担保価値500万ぐらいしかない不良物件ですよw
外壁&屋根の修繕済みでなかったら、修繕リスクがありすぎて、手が出せない物件だと思います。

本当に『恐ろしいコメント』は常耳アコム(仮名)の店先で笑ってしまいました(^◇^)





> う~ん。実は優良物件なんでしょうね。
>
> 「恐ろしいコメント付き」なのに入居者がいるんですからね~(^^)/
[2013/08/29 17:40] URL | 草レーサー大家 #- [ 編集 ]

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