所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

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2014/01/16 10:05

不動産売却益に掛かる譲渡所得税ってなに?

不動産売却益に掛かる譲渡所得税ってなに?

不動売却で大きく売却益が出る事は珍しくありません。
ただ、その利益すべてが自分の物とならない事は皆さんご存じの通りでしょう!!
そうです、不動産売却時の利益には『譲渡所得税』という重い税金がお国より課せられます。

その譲渡税ですが、税率が2パーターンある事はご存知でしょうか?

【長期譲渡】
・不動産取得から譲渡した年の1月1日で5年以上経過した
物件売買が対象
・売却益の20%(所得税15%、住民税5%)を納める

【短期譲渡】
・不動産取得から譲渡した年の1月1日で5年未満の物件売買が
対象
・売却益の39%(所得税30%、住民税9%)を納める。

正直、なんで自分の持ち物を売っただけで、こんなにも税金を取られるのか???
個人的には納得できませんが・・・国のルールはルール・・・守らなければなりません。

では、税金が掛かる売却益とは?どのように算出されるのでしょうか?

『売却額』-『購入額』=『売却益』だと思いがちですが

実はちょっと違います。

課税譲渡所得イメージ図

≪取得費とは?≫
皆さんが、不動産(土地・自宅・アパート・マンション等)を購入時に支払った費用全額です。物件の「購入代金」だけでは無く「仲介手数料」「登録免許税などの税金」「実際に利用(住む・貸す)までの期間の土地・建物に対する借入利子」「取得後に支出したリフォーム費用(改良費・設備費)」を合計したものに、所有期間中の「減価償却費」差し引いた物となります。
※取得費用が解らない場合は、売買代金の5%を概算取得費とできます。

≪譲渡費用とは?≫
実際に所有の不動産を売却する時に支出した費用です。主に「仲介手数料」「登録免許税等の税金」「契約時の印紙代」等が含まれます。注意点としてはローン残高の支払いおよび抵当権抹消に関わる費用は含まれません。
※売却時に買主様へ修繕し引渡する場合の費用は、取得費に含むのが一般的です。

≪特別控除とは?≫
国が定めた、譲渡所得の計算上、売却益(譲渡所得)から控除される特例の事です。
・国の公共工事等などにより土地・建物を売却した場合 
  ⇒ 控除額 5000万円
・自己居住用不動産を売却した場合
  ⇒ 控除額 3000万円 ※複雑な計算の為一般的な数値
・特定土地区画整理事業等で土地を売却した場合
  ⇒ 控除額 2000万円
・特定住宅造成事業等で土地を売却した場合
  ⇒ 控除額 1500万円
・農地保有の合理化等で土地を売却した場合
  ⇒ 控除額 800万円

※特別控除の適用限度額は1年間5000万円が限度で、適用優先順序は、適用金額が大きい項目順となるようです。

正直、不動産投資での所有不動産売買時に特別控除はほぼ関係ない物となりますね・・・

【不動産譲渡所得税の計算方法】
≪課税譲渡所得の計算≫
不動産売却価格-(不動産取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

≪譲渡所得税の計算≫
課税譲渡所得×税率(長期20%、短期39%)=譲渡所得税



自分の復習用として記載しますが、皆さんの何かの参考になれば幸いです。


先輩大家のありがたい教えはここから閲覧可能!!
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