所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

2014/06/30 16:46

不動産管理会社を設立しよう!≪その4≫



不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その4≫
『不動産管理会社にした場合の注意点!!』


【注意点1】形式的な管理会社は否認される

不動産管理会社を作って所得分散を行えば、所得税・住民税は節税できます。しかしながら、不動産管理会社の実態がなければ、個人オーナーからその管理会社へ支払われる管理料が税務署から否認されてしまいます。

さらに、管理会社の役員・社員が家族(妻・子供)となるが、実際に仕事に関与していない場合も、役員報酬や給与を税務署から認めていただけない可能性があるため用注意!!

【注意点2】高額な管理料や役員報酬・給与は品される

設立した不動産管理会社に支払う管理料が一般的な相場よりも明らかに高額な場合やサブリースする場合のオーナーから管理会社へ支払う賃料が明らかに安い場合、業務の実態があったとしても税務署から否認を受ける可能背が高いです!!

不動産管理会社を設立した場合には、会社実態を明らかにし『役員報酬又は給与を得ている役員や従業員は会社運営に参加している事が絶対条件となる。


≪その5≫につづく


自分が過去勉強した事の備忘としてブログに掲載しておりますが、
皆様の何かの参考になれば幸いです<(_ _)>


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2014/06/27 17:35

戸建て一軒購入できそうです!

今月頭に実施した、変態物件ツアーで買い付けを入れた一軒が、指値多少戻されましたが、売り出し価格の約半額で購入できそうです!

まだ確定ではありませんが、上手く客付けできれば、30%以上は堅いですかね利回りは~(笑)

ただ、築古ですので、いつもながら資産価値は土地値だけですね(-。-;

さて、上手く買えれますように( ̄^ ̄)ゞ


写真はイメージです(笑)

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2014/06/26 18:26

不動産管理会社を設立しよう!≪その3≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その3≫
『相続税を抑制できる可能性がある!!』


不動産管理会社を設立した場合、個人のオーナーが直接家賃収入を頂いている場合と比べると、不動産管理会社へ管理料を支払う事により、毎年オーナーである個人が得る家賃収入の現金が減り、保有する現金は増加しにくくなります。

イメージは
『管理会社に一部預け入れいている気分ですかね?』


したがって、その状態が続けば、不幸にもそのオーナー個人が亡り相続発生時には、個人オーナーのままだった場合と比べて、相続の資産総額を抑制でき、結果節税となる可能性が高い事となります。

≪その4≫につづく


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2014/06/25 18:38

う、ううう、水漏れだぁ~(ToT)/~~~

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当方所有の手稲区の戸建ですが

本日、入居日でした。

無事に何事もなければ~(-。-)y-゜゜゜
と願っていましたが・・・・

入居者様から連絡が入りました~(涙)

ひと冬越してたんで、配管関係の水抜きはしていましたが・・・
ボイラーの配管部で水道開栓と同時に水漏れ~

たぶん抜ききれなかった水が冬期間に凍結して
配管を破損させたものと思われます・・

こりゃまた保険申請ですかね~(@_@;)

早速、明日業者に修理を依頼しましたが、
いったい修理費はおいくらになるのだろうか????

救いは、入居者さまがとても温厚な方であった事ですね

印象悪くしないよう、精神誠意対応したいと思います。





2014/06/25 11:32

不動産管理会社を設立しよう!≪その2≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その2≫
『不動産管理会社化するには、いくつか方法がある!!』


会社を設立する事で、所得を分散する方法は大きく3つのパターンが存在します。

【管理委託方式】
不動産管理会社に、マンション・アパート・戸建・土地および区分の管理を任せる方式で、その会社はオーナーからの『管理料』を収入とする。

【一括賃貸方式(サブリース)】
オーナーの所有するマンション・アパート・戸建・土地および区分などの不動産を一括で、その不動産管理会社に賃貸する方法で、その会社は入居者からの賃料(家賃)を収入とし、オーナーに賃借料を支払うかたち
※簡単にまた貸しで鞘を抜く会社ですかねw

【不動産保有方式】
設立した会社が、マンション・アパート・戸建・土地および区分などの不動産を保有し賃貸する方法で、入居者からの賃料(家賃)を収入とする。


それぞれにメリットがあり、また一つに絞り込む必要もない。
実態にあった一番メリットの高い方法を選択する事が大切である。

≪その3≫につづく


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2014/06/24 13:26

不動産管理会社を設立しよう!≪その1≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録
不動産管理会社にすると、どのようなメリットがあるのか?

≪その1≫
『個人の不動産所得が高いほど、メリットは大きい』


個人が、マンション・アパート・戸建および区分を賃貸すれば、家賃収入から必要経費を差し引いた利益である不動産所得に対して『所得税・住民税』が課税せられます。

特に、所得税は『超過累進税率』となりますので、所得が多くなればなるほど高い税率が適用され、納付税金が高額になります。この所得税・住民税を節税する手段として『不動産管理会社を設立する』という一つの方法が存在します。

最初に会社を設立し、マンション・アパート・戸建および区分のオーナー・家族(妻・子供・親・兄弟)を役員or従業員とします。

その上で、オーナーが会社に家賃収入の一定割合の管理料と給料を支払う事で1人に集中していた所得を法人と家族に分散させ、税率を軽減するという考え方です。

さらに、給与には『給与所得控除』という『みなし経費(実際には費用が掛かっていないが一定額経費として認めてくれる魔法の経費のようなも)』がありますので、税金の課税上でも有利になります。

≪その2≫につづく



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2014/06/20 16:23

隣人宅への『賠償交渉』の思い出 ≪その1≫

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リーマンの仕事で・・・・
ほぼ毎日出張か外出先でのコンサルや講師という
死のロード的な業務に負けて・・・・

ブログほったらかしにしていた『草レーサー大家』です(反省)

さて、賃貸運営については、ばっちり全物件満室となり
特にやる事もない、平凡な日々となりました。

が、落雪による賠償交渉に動きがでてきましたよ(-。-)y-゜゜゜

隣の方からの、目を疑うような高額修理費用でしたが
先ずは保険会社へは受付をして頂いて、保険代理店経由で
『先ずはこの見積もりを前提に調査させて頂きます』
お伝えしたところ・・・

相手の隣人より
『いいから全額認めろ!!コラ!!』
『オーナーに言うぞ!!』

的な回答があった旨、報告が入りました。

どうも、個人事業主の方の用で
事業がうまくいっていないのでしょうか?
少しでもお金を巻き上げようとしている意図が
あからさまであると報告頂きました。

オーナーって?自分の事ですよねw

保険会社へは、私より下記のような回答をしました。
『相手の保険だと思ったら、少しでも得をしたい気持ちが芽生えるのが人間です。怒らず対応をお願いします』
『但し、保険金認定金の算出はいつも通りの協定作業でお願いします』


この2件の意図は要約すると
・協定前のコミュニケーションでもめるのは交渉において得策ではない
・先ずは、保険会社理論の認定金額を交渉のベースにしたい。

初めから妥協した、金額算出は必要ないのです!!
妥協して金額を歩みよらせていくのは、
その後の金額折衝で行う事です<(`^´)>

ここをしっかり押さえておかないと、交渉の主導権を奪われます。

さてさて、今後どのように進んでいくのか

良い経験値が積めそうですw




2014/06/09 15:06

草レーサー大家式 『賃貸契約特約事項』のご紹介(^◇^)

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今回は、私『草レーサー大家』が、
入居者様と契約時に必ず取り交わす特約事故をご紹介!!

基本は、客付け仲介業者様の指定契約書を活用
そして、自分オリジナルの特約事項を
追記して頂くスタンスです(-。-)y-゜゜゜

後でトラブルとならないように、
事前に曖昧な部分をお互いに確認しておく事が理由です。

そしてこの手法は、有名な建美家コラムや書籍などで有名な
ワッキーさんの手法を自分なりにアレンジしたものw

今まで、この特約条項を追記して
お客様とトラブルになったケースは皆無です!!

是非、皆様にもおすすしたい手法ですね。
どうしても口約束楽ですが・・・
このご時世書面による記載がトラブル回避には最適です。

≪以下、ご参考にしてください≫


特約事項

【保険加入】
 本物件に入居の期間中は、指定(火災保険・損害賠償保険がセットとなった一般的な賃貸入居者向けの保険)に加入することとする。保険の更新を怠った場合、強制退去となる事に借主は同意する。

【賃料の支払い】
  等物件の賃料は当月分を前月27日までに、貸主が指定する口座へ振り込みを行うことで支払う物とする。なお、振込手数料等は借主負担とする。

【延滞金】
  借主は、賃料・共益費・その他、貸主に対する債務の支払いを怠ったときは、支払期日の翌日から支払いの日までの年14.6%の割合による遅延損害金と、1ヶ月あたり3000円の督促事務手数料を支払わなければならない。

【車庫証明発行手数料】
  借主は、該当物件駐車場において車庫証明を取得する場合、事前に貸主へ連絡と車庫証明発行手数料として3000円を貸主に対して支払うものとする。

【善管注意義務】
  借主は本物件での生活に当たって、建物の環境維持の為『一般的な生活に求められる程度の注意を払う』義務を負う。『一般的な生活に求められる程度の注意を払う』とは、『湿気による窓枠・畳・設備機器への劣化』『髪の毛・食品クズによる配管等の詰まり』『凍結による水道管・窓ガラスの破損』を予防すること等である。万が一この注意義務に違反する汚損が認められた場合、その修繕費は借主負担とするものとする。

【町内会費等】
  借主は、必ず『町内会入会』の要求が地域住民からあった場合、必ず『町内会費』を納め、町内会への入会を行うこととする。

【退去予告】
  退去の際は文章にて予告を行うものとし、郵便の不祥事事故を防ぐため借主が電話による到着確認を行うこととする。退去予告の事実を貸主・借主が確認した日(前述の書面と電話確認)が属する月の翌々月末を契約終了日とする。

【退去ハウスクリーニング費用】
  退去時のハウスクリーニング費用は借主が負担するものとする。




2014/06/09 13:39

祝『満室』!! 助かりました~(^◇^)

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なんとか、予定通り満室に(-。-)y-゜゜゜

前回契約したが、入居前にキャンサルとなった

最後の空室の戸建でしたが、

昨日無事に、申し込みが再度入りましたヽ(^o^)丿
ありがたい。

予定通り、前回の解約違約金で頂いた1.5ヶ月分の
家賃保証期間での再申し込みが入りほっとしております

これで、正真正銘『満室』となりますね~

ありがたい限りです。

さて、そろそろ前回指値した戸建2件の結果が
出てくる頃ですがきっと転進ですかね~w

こちらから結果問合せする段階で・・・
アウトでしょうけどね~w


2014/06/05 13:10

落雪による賠償請求 キター(ToT)/~~~

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雪害戸建の隣人より、
落雪による賠償の話が上がっておりましたが・・・

数ヶ月経過し、何にも音沙汰が無い状況でしたが
なんと、忘れたころにやってきましたw

しかも、目視ではまったく解らないぐらいの
ちょとサイディングが歪んだていどの損害らしいが・・・

いろいろ激しく高い見積もりが保険会社へ届いたようです。
まったく関係ない部分まで入っているような見積もりらしいw

しかし、人というものは強欲ですね。
自分が払わないと思うと関係ない部分まで入れてくるとは(@_@;)

当方としては、もう賠償交渉には関わらず
保険会社のドライな見解で、認定されたものは支払う、
ただそれだけです。

さてさて、今後の賠償交渉の結果が楽しみです。



2014/06/04 16:25

不動産管理会社を設立しよう!≪序章≫

不動産管理会社を設立しよう!≪序章≫

不動産管理会社の活用方法と注意点についての備忘録

法人化の基礎知識
『個人の不動産所得が高いほど、メリットは大きい』
『不動産管理会社化するには、いくつかの方法がある』
『相続税を抑制できる可能性がある』
『形式的な管理会社は否認される』
『高額な管理料や役員報酬・給与は否認される』


次会は上記項目について、個別に詳細を備忘予定!!

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2014/06/04 13:12

日本政策金融公庫の融資相談結果出ました~!!

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日本政策金融公庫の審査結果が出ましたDSC_0047.jpg


なんと、

『惨敗です・・・』

しかし今回は勉強になりました。

公庫では現在、保障会社無し&個人保証人も無し
という運用へ変更された事により、元々厳しかった
東京エリアの融資審査ですが

更に、貸し渋りが発生している状況である事が
ヒアリングの結果解りました。

完全に民間の金融機関と同じ考え方になりつつあるようです。

中小企業や新規創業企業などへの融資元としての位置づけの
公的機関だと思っていましたが、今後は認識を改める必要が
ありそうです。
(あくまで、草レーサー大家の私見ですのでご注意を)

しかし、なぜ今回融資が難しい結果となったのかは、
単純で、他の銀行と同じように減価償却期間が単年であり
資産価値が無いものへの融資ができない。できない、できない。

の一点張り(@_@;)

『融資期間が短くしたらどうなの?』
『現金でいくら入れたら?』など
いろいろなパターンを検証はどうなのでしょうかと
話をしてみますが・・・・

聞く耳なし、一方的な見解でスパッと切られた印象です。

いや、いや
自分は今後また融資を持ち込む際に
どのよう基準で対応する事が望ましいのかを聞きたいだけ
なのですが、どうも変な対応でしたね~

結果としては残念でしたが、
実は既に、現金買いおじさんに物件さらわれてしまっていた為
情報収集の為に、そのまま審査を続けて頂いておりました。

昔の公庫の印象とは180度変ったな~というのが
当方の見解です。

こんごは、『THE貸渋り体質』なのかな~

ちょっと公庫の使い方は、物件取得ではなく
リフォームや事業資金の小額なものを優先に活用する方が
現段階では良さそうだ・・・・




2014/06/04 12:41

そういえば、まだ固定資産税を払ってないのがあったなぁ~???

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そういえば・・・
石狩当別町の固定資産税の納付通知書が
未だに届いておりません(@_@;)

ちょと心配になったんで当別町の役場に
問合せしてみました。

すると、6月2日に発送しましたって言われました~w

6月納付の市町村もあるのだと初めて知りましたね~

≪固定資産納付月≫
4月:札幌市・小樽市
5月:石狩市
6月:石狩当別町

こんな感じですね~
来年は上記にあわせて資金繰り、資金繰りw

って、激安だから資金繰りしなくても・・・
普通に払えてしまいそうな金額なのはナイショだ(-。-)y-゜゜゜

今月でやっと税金関係キレイになります。




2014/06/03 17:22

今度は水道管破裂(^◇^) 色々起きますね~!!

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さて、買付入れた2件ですが・・・
まだ結果の報告が来ませんね~(-。-)y-゜゜゜

それとは別に予想外の連絡が入りました。
雪害の石狩市戸建で、給湯設備交換準備を進めて
工事日も来週月曜日と調整完了した矢先に・・・

なんと、水道給水管損傷で水もれ~w
太美7

初めから修繕する鉄配管だったんで予算は変りませんが
後一週間我慢できなかったか~水道管よ(-_-メ)
太美6


でも、給水管損傷なので、保険申請できるかも?
一応保険申請は行ってみました<(_ _)>
確か10万円までは対応できた記憶が・・・

さて保険申請結果、どうなりますかね~




2014/06/02 16:06

変態物件ツアー無事完了 買付入れたのは2件!!

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先週末、リーマンの仕事で札幌に行ったついでに

決まってなければ手稲の客付け再営業と共に
次の購入物件視察『通称:変態物件ツアー』をしてきました~

総件数、7件ほど内覧or外観確認を実施

買付については、2本入れてきました。
今回は、大幅な指値でそれぞれ50%の指値ですw

正直、この金額なら買うけど、どうですか?
という感じですかね~(^-^)

できればどちらか1件はGETしたいところですが・・・
希望金額でなければ転進して、キャッシュ温存ですね。

しかし、東京から北海道へ涼みに行ったのに
まさかの札幌真夏日(全国的に猛暑)・・・・

この猛暑の熱い感じで、物件GETできれば
言う事無いんですけどねw