所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

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2014/05/26 18:23

久しぶりに、変態物件ツアー企画w

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今週、リーマンの仕事で札幌に行きます!!
そのついでって訳ではありませんが・・・

決まってなければ手稲の客付け再営業と共に
次の購入物件視察『通称:変態物件ツアー』実施予定

普通買わないようなボロ物件ばかり見に行くので
このネーミングとなりましたw


早速本日、10件ほど資料請求&内覧依頼を実施
土曜・日曜で一気に回ってくる予定ですw

できれば今回の視察で、買付数件入れてくる予定です
もちろん、大幅な指値してですけどね~

久しぶりに北海道の物件見に行くんで、
今から楽しみですヽ(^o^)丿




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2014/05/26 16:11

給湯設備交換だけだと思ったら・・・

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さて、石狩当別の
給湯設備の入替についてですが

本日、ガス会社に見て頂いたところ・・・
給湯設備以外にも、水道管の錆がひどい事が発覚

銅管での新規配管引き直しなど
予想外の工事も増えてしまうらしい(-_-メ)

しかし、ここで給湯設備&配管交換を行ってしまえば
あと10年は問題ないでしょうw

という事で工事を発注致しました!!

概算で給湯機込みで15万程度と言われておりますが
今後の入居者が入れ替わっても、
御社(ガス会社)を斡旋しますって事で
超激安見積もりを依頼させて頂きました<(_ _)>

ガス会社の担当は、所長と相談して
再安値の見積もりを出しますと言ってくれましたが・・・

さてさて、見積もりが楽しみです。




2014/05/26 10:44

再募集戸建て、早速申し込みあり・・・でも・・・

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再募集中の戸建ですが・・・
新築完成までの半年間の申し込みがはいりました!

しかし、半年という事は、雪が降るタイミングで
再募集って事になります。

降雪後の、戸建の12月再募集は確実に厳しい経験を
踏んでいますので、いつもなら即決でOKを出しますが
家賃を1万円UPでOKなら検討と、ちょっとハードルを
上げてみました。

この条件をのんで頂けるのであれば、
冬季間の3ヶ月分の補償とはいきませんが、
多少の余剰キャッシュとなります。

正直、短期ではなく長期間の顧客に貸したいのが
本音ですけどね・・・(-_-メ)

じっくり営業を掛けよう・・・

2014/05/23 17:59

着実に内覧依頼が増加中ヽ(^o^)丿

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入居されずに退去となった
例の戸建ですが、数件内覧の依頼が来ております。

本音は今週末に申し込みが入り、
月末までに入居確定なんて状況が最高なんですがね~

どうなる事か・・・

神のみぞ知るw

できれば、長く住んで頂ける方に入って頂きたいものです。

仲介業者の皆様宜しくお願い致します<(_ _)>

さて、雪害戸建ですが、
いつもお世話になっている、リーフォーム会社の
『カウントアップ(仮名)』様より今週の土曜日には
全ての工事が終わる旨の連絡が入っています。

保険金も無事に入金している為、
工事完了写真を頂きしだい、ニコニコ現金払いですね~

さて後は、ガス会社との交渉だな、頑張ろう!!




2014/05/22 17:09

7月27日 ツインリンクもてぎ12時間耐久レース参戦決定!!

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久しぶりに、レース参戦決定です

今回は、昨年参加できなかった、
『ツインリンクもてぎ12時間耐久レース』です!!
7月27日(日)の朝~夕暮れまでの長期戦w

今回も~もちろん(^-^)
全国サーキットイベントに『エンジョイ参加企画』です。
順位無視、楽しく参加&完走だけが目的ですw
OM311019.jpg


現在、わがチームはドライバー4名までエントリーありw
でも・・・エンジョイだし、富士より5時間長いので・・

あと3名以上ほしい処です。

車はもちろん、
今回もエンジョイレース用の『EG6』
OM311186.jpg


まだまだ、現役です(^-^)
エンジンノーマルでもそこそこ走ってくれる
この車両は、本当にエンジョイ耐久レースでは重宝します。

さて、6月初中旬にはエントリー完了させる予定です。
興味がある方、一緒にゆるくレースに参戦してみたい方

コメントお待ちしております<(_ _)>

OM310104.jpg





2014/05/22 16:47

日本政策金融公庫の融資期間も・・・・

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本日、早速日本政策金融公庫様より

融資審査の中間報告がありました。

今回も木造築20年という事で、
減価償却年数が1年しかなくて云々と申してきました。

予想通のシステマチックな回答w
さすが東京、対応がドライです。そしてなれっこです(^-^)

よって当方の希望の20年~15年の返済期間は
厳しいとの報告であるようでした。

引き続き何年なら引けるのかを調整しておりますので
またご連絡しますとの事w

しかし、法定耐用年数を持ち出される時に
いつも思うのだが・・・

そこまで新築(新車)購入時の、法定耐用年数にこだわるなら
中古で購入した場合の、耐用年数の引き直し計算を加味して計算した
年数であれば、無条件で融資可能ぐらい言って欲しいものですw

築古戸建なら、4年は絶対に耐用年数が引き直せます。
という事は、法的に4年間資産価値が有るって事になるはずなんで
4年の短期融資ならどんなに築古でもOKってこと~w

まそんな事を言ってくれるはずありませんがね~<(`^´)>

しかし、公庫も事業(ビシネス)に融資と言いながら、
担保価値に融資している印象が強くなってきましたね~

相当焦げ付いている融資が有るのでしょうか?

まっ今後の展開を観察ですね~(-。-)y-゜゜゜




2014/05/22 12:04

入居者様のお母様(保証人様)から連絡が・・・・

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昨晩、入居者様のお母様より
携帯電話へ連絡が入りました・・・・

何事か?と思いましたが、
入居者の娘様の替わりに、物件についての要望のご連絡のようでした

≪要望1≫
ガス給湯器の容量が低い為お湯が普通に生活する上でお湯の絶対量が足りないので交換して頂けないか?

≪要望2≫
玄関風除室の屋根ガラスにひびが入っているので、危ないので修繕して頂きたい


とても丁寧な口調で、ご依頼を受けました。

さて当方の回答ですが

≪要望1の回答≫
ガス会社に連絡して、交換の見積もり取付します。ただガス会社の契約は入居者様に一任していましたので、契約したガス会社と先ず交渉しますので連絡先を教えて頂く流れに!!
このお客様がもし退去しても継続契約を約束する事で無償交換を打診してみる予定です。


≪要望2の回答≫
ここは既に、把握していた部分で修繕する予定であった事を説明、ただし業者との相談で強化ガラスである事より、落下してくる可能性が低い事より、強化ビニールテープでの補習である事、ガラス交換は更にひどくなってしまった場合、また考える事を回答した。


正直、ガス会社との交渉は実は初めてです(^-^)

諸先輩方で優位な交渉方法など知っている方が居れば
レクチャー宜しくお願い致します<(_ _)>




2014/05/21 13:28

久しぶりの日本政策金融公庫のイメージは??

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先日、融資打診の相談に日本政策金融公庫に伺いました
約1年ぶりの訪問です。
DSC_0192.jpg

融資が出やすくなった、厳しくなったなど
ネット上では賛否両論です。

正直、担当者の采配・支店(地域)の考え方などが大きく
関わってくる事より、この議論に正解は無いと思います。

という事は、先ずは行って相談してみるベシ!!
って結論ですよねw

では、先日私が相談してきた際の感想ですが
新年度が始まって1ヶ月程度となる事より、
担当者も実績ノルマ達成に貪欲な印象です
※あくまで『草レーサー大家』の私見ですのでご注意をw

また、前回初めて融資を受けた時とは異なり、
半年以上の返済実績が有る事より、流れはスムーズでしたね。

そして、一番公庫から言われて驚いた事は
着実に物件を取得し、事業を拡大してきている事は
大きな実績として融資判断の大きなプラス要因となると
聞いてないのに先方から伝えてきた事ですね(^-^)


ま~、一人の担当者の話なので
両手を上げて喜ぶ事ではありませんが・・・

自分がコツコツ進めてきた事が、他人から評価される事は
素直にうれしいものですね~!!!



2014/05/20 16:48

違約金は、1ヶ月半分の家賃相当費用で妥協・・・そして・・・

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満室だったはずが・・・
入居されずに、手稲の契約解約&再募集となりました。

しかし、先方のご都合なので、違約金として1ヶ月半分の
家賃相当額を違約金として頂きました(-。-)y-゜゜゜

正直、初めてのケースです・・・

でも補填されたこの1ヶ月半の間に、
もう一度お客様を決めれば状況は変わらない
って事となりますよね(^-^)

既に再募集は動き始めておりますので、
繁忙期は過ぎましたが、じっくり客付け業務です。

なんとか満室にして、次の物件購入への勢いを付けたいものです。

そして本日、こっそり進めていた、
テラスハウスの購入の資金調達の為
公庫へ行ってきました・・・・感触は良かったのですが・・・

その状況を仲介担当者へ伝えたところ、
現金買いおじさんが現れたってことで、
この物件もさらわれてしまいそう・・・な感じに(どうなることやら・・)

しかし、世の中現金持ってる人が多いですね~
うらやましい・・・が懲りずに次の購入物件探しますよ~




2014/05/16 14:46

今日は色々と起きる日だな~w

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今日は、色々と起きる日です(笑)
朝から、入居予定日に、解約の打診が有ったかと思ったら

雪害の戸建に、業者が入ったところ・・・
なんだか人が住んでいるって連絡が

なんと、まだ契約書も交していないし
前払い家賃も頂いていないw

そもそも、入居は工事が終わってからって
取り決めで入居OKと話していたはずですが(@_@;)

これじゃ、不法侵入ですよ・・

ま~、心優しい私は許しますけど、
荷物も入れられてしまった為、
計画していた内装工事が
何点か施工不能となりました(ToT)

ただ、逆の発送にすれば

リフォーム代が浮いたって事ですね!!

しかし、かたや契約後さらに入居日過ぎてからの
解約打診かと思えば、こちらは契約前に入居してるし・・・


今日は楽しい事がいっぱいおきております。

久しぶりに朝から、不動産関連の対応に追われましたね~w

でも、こんなやり取りでも、不動産関連の対応は楽しいので
良しとしましょう(^-^)

また、良い経験が一つできました。





2014/05/16 11:25

満室御礼とブログ更新した矢先に・・・・

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満室御礼とブログ更新した矢先に・・・・

全ての契約が終わり、昨日から入居予定である手稲戸建の
お客様より、諸事情で『やはり契約を解除したい』なんて
緊急連絡が今朝仲介の担当経由で入りました(-_-メ)

まだ最終的にどうなるか確定していないので
詳細は記載しませんが申し込みから、現在に至るまで
先方の要望を全て対応してきた状況もありますし・・・

何とも言えない、もやっとした気持ちです(T_T)

契約交しているので、このまま住んで頂くか?
それとも、違約金を頂いて大至急再募集を進めるか?

まっ たぶん・・・再募集が濃厚かな~

このお客様が決まってから、申し込みを断ってきた
2組のご家族が悔やまれますが、募集再開すれば
またすぐに決まるでしょう!!

先ずは、仲介さんが間に入って本日打合せしてくれているので
結果が出しだい対応を進めます!

さてさて、どうなりますかね~w
この状況そして経験を楽しむ事としますか~(^o^)/





2014/05/15 12:58

火災保険ほぼ満額認定 & 満室御礼!!

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戸建が買えなかった『草レーサー大家』ですが、
悪い事ばかりでもありません。

雪害被害を受けた戸建ですが、保険協定結果が出て
窓枠の建付け不良が、屋根の雪の重みが無くなった事で
解消されてしまった為、この作業分は保険認定がダメでしたが
それ以外は、全て認めて頂く事となりました。

ほぼ、申請金額通りに保険金回収となりました
保険会社さま、誠にありがとうございます<(_ _)>

そして、この雪害戸建ですが
前回、申し込みが入った方の保証会社審査も無事通り
正式契約となりました。

ありがたい事に、これで所有物件が
全て満室となりました!!

これで改めて、次の物件購入にベクトルを向ける事が
できそうですよ~




2014/05/15 12:45

戸建は買えず転進決定・・・失敗の自己分析は・・・・

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購入を検討していたが、
横からかすめ取られてしまった戸建ですが

自分の購入金額より、60万円も高い金額で
申し込みが入ったとの事でした・・・・

もっと安く買えるのに(-。-)y-゜゜゜
激安戸建での60万円差は非常に大きいですね~
指値の感覚がやはり人それぞれだと実感しましたw

さて、買えなかった物件をいつまでも悔やんでも
仕方ありませので~

なぜ、今回買えなかったのか?(失敗したのか?)を振り返って
分析してみた。

① いつも取引している店長だったので、暗黙の了解で売り止めに してくれていると思いこんでしまった。
② ①を理由に、正式な買付証明を送っていなかった。
③ 『内覧してから最終判断します』と言わずに『ほぼ買います!』と言葉だけでも買う意思をもっと強く伝えておくべきだった。
④ 当方担当の店長が、休暇前でバタバタしていた。


こんなところでしょうか。

同じミスを犯さない為には、
『素早い決断と意思表示を明確に行う』事が
とても重要であると、再確認致しました。

今回は良い教訓です!!





2014/05/12 14:23

まさかの・・・購入予定戸建てが・・・さらわれた・・・・

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さて、購入を検討している戸建ですが

なんと、仲介業者の別の担当者が1番手の買付受けてしまったと
悲しいお知らせが・・・

私の担当は、何度も取引している店長だったんで、
安心しておりましたが物件確認まで安心しておりましたが・・・
まさかの展開で、この物件さらわれそうです(-_-メ)

今回は、東京に居る事が100%足かせになりました。。。
今日もう一度ギリギリまで状況把握です。

今晩ぐらいまで様子をみてその方で本決まりなら・・・
転進ですね(-。-)y-゜゜゜

しかし、こんな不人気エリアでこのスピード
不動産投資が流行ってるって事ですかね?

まずは、奇跡を祈ろう
次の物件探すほうが早そうかね~w




2014/05/09 16:44

不人気エリアの戸建購入準備  加速中~!!

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さて、昨日から購入を検討している戸建ですが

なんとか、リフォームでいつもお世話になっております
『カウントアップ社長(仮名)』様に内覧依頼をお願いする事に

本当にいつも感謝です。
ご協力ありがとうございます。

それと同時進行で、融資の打診も数ヶ所に依頼
一先ず指値前の金額で依頼しております。

少しだけ物件の情報をお伝えすると、
順調に進めば、当方としては初めての平成築(^◇^)
ほとんどリフォーム無しで貸せそうですw

といっても写真だけなんで・・・・
現地見てきてもらった結果しだいですけどね~w

現金買いもできますが、
できればCASHを温存したい時期なので
上手く融資を活用したいですね~

担当者との会話で、25%OFFぐらいまで交渉できそうな
感じなので、是非とも手に入れたい物件です。

購入できるか?
平成築戸建さま~(^-^)




2014/05/09 11:59

フェラーリで所有物件を見に行くのってステキ・・・

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GW帰省中の思い出

お知り合いの、○田社長様より急遽連絡が有り
時間が有るなら、フェラーリで向かえにいくよ~

こんな、素敵なサプライズのお誘いが(^◇^)
私の石狩戸建の外観見に行こう、というこじ付けの目的のもとフェラーリドライブプランが実行されました。

待ち合わせの場所で待っているだけでワクワクです!!
そして、○田社長が颯爽とフェラーリで現れた瞬間、周りの視線を全て集めておりましたね~!!
しかもオープンカーです。

私はフェラーリが詳しくないのですが、360スパイダーだったと記憶します。

DSC_0479-1.jpg


すぐさま助手席に乗せてもらい、周りからの憧れの視線をたくさん感じながら
刺激的なドライブでした~感動!!

しかし、まさかフェラーリで自分のボロ戸建を見に行くとは思いませんでしたよ・・・

○田社長さま
貴重な体験をさせて頂き感謝・感激です<(_ _)>

自分も、いつの日かフェラーリオーナーを夢見て邁進します (`^´)>




2014/05/08 19:07

久しぶりに欲しい戸建て、み~つけた(^◇^)

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久しぶりに、欲しい戸建を見つけました!!
早速、連絡を入れて内覧の日付調整ですw

といっても、物件が北海道なので、
知人の方へ代理で確認依頼となります。

イメージどうりに進めば、リフォーム最小限で
実質利回り27%ぐらいで行けそうです!!

これは久しぶりに欲しいと思いました。

詳細はまだ記載できませんが、
普通は誰も見向きもしないエリアですw

そう、超不人気エリアですw

正直、客付けは手こずるともいますが・・・
それでも欲しい物件です。

さて、指値、指値(^◇^)



2014/05/08 13:04

北海道帰省中に、北海道の大物大家「きみちゃん」さまに会ってきました~

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今回の北海道帰省中ですが

雪害戸建の屋根修理業者を紹介して頂いた
『きみちゃん』さまにお礼も兼ねて会ってきました~
※もちろん東京の手土産も持参w

初めは、『きみちゃん』様が所有するAP物件をリフォーム中との事でそちらに訪問する予定でしたが、連絡してみると・・・・・

なんと『ボニー』さんが購入された、石狩の戸建へお手伝い行っているとの事・・・
『ボニー』さんとは年末に『きみちゃん』さま主催の忘年会で一回会っているだけですが、実はこの物件、以前自分も購入を検討した物件だったので、自分が転身した物件がどのように生まれ変わっているのか意外と興味がありました。

って事で

『ボニー』さんの戸建リフォームを拝見させて頂く事も兼ねて『きみちゃん』さまに会いに行く事に即決!!

到着してみると、『ボニー』さんが居ません・・・
クロスをホームセンターに回に行ったタイミングだったようでお会いできず残念でした。
替わりに『きみちゃん』さまの一番弟子である『マーシー』さんがおりました、リフォームの熟練度を上げる為の修行に来ているようです(^◇^)

『きみちゃん』さまと、絶妙な掛け合いで作業を行っている姿、もう職人ですね。
DSC_0429.jpg


自分も、2階の部屋を等を見せてもらいながら、美装のお手伝い・・・っていてもマスキングテープのはがしぐらいしかやってませんが(-。-)y-゜゜゜

そんな作業をしながら、お二人と話している話題はやはり不動産の事ばかりw楽しいひと時であった事は間違いありません。

もちろん「きみちゃん」さまと記念写真もパシャ!!
DSC_0435.jpg


今度はゆっくり時間が有る時に会いに伺いますね~(^-^)





2014/05/05 09:03

札幌市の利回り20%AP購入は転進することに・・・

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5月3日(土)は現在融資依頼しているAP物件を
自分の目で直に確認しいってきました。

予想通り、外壁はしれなりにボロボロ
ちょうど住人がいたので、東京からきてこの辺に部屋を
探してるっていって色々会話しました。

住まわれている方は、皆10年選手で車を持っている方は
4世帯中1世帯のようです。

多分購入すれば、そのまま数年問題なく回りそうです・・・が
次の客付けはかなり立地で的に厳しそうな印象

さらに売却する際のリスクも大そうな物件でした。
今回は、無理する物件では無いと判断し、仲介業者には
転進する旨伝える予定です。

また、次の物件探そうとおもいます<(_ _)>






2014/05/05 08:42

雪害戸建て、客付け一歩前進・・・かな?

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雪害の石狩戸建ての客付けですが

保障会社を入れる件を承知して頂きましたので
保障会社の結果確認のうえ、契約となります。

5月は各種リフォーム&復旧工事が完了しだい入居で
5月分フリーレントは承諾しました。

まあ、工事完了は5月中旬以降なので・・・
良しとします!!

決まれは、表面25%以上、実質20%以上の
自分の基準はクリアです!!

このまま進めは、なんだかんだと満室です(^◇^)

そろそろ本格的に次の物件の購入を検討しよう!
アパートは既に動いておりますが、戸建も探し始めようと思います。

エリアはやはり札幌近郊ですね~
特に石狩エリアがやはり好きですね(^-^)

さて、今日は札幌に借りてる秘密基地(ガレージ)の
整理を1年ぶりに行ないます!

きっと、クモや虫に占拠されている事だろう・・・・
領土を取り返しに早く行かねばw




2014/05/02 16:42

雪害戸建てでに、なぜか申し込みが入るw

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雪害で苦労している石狩の戸建ですが
物置&車庫潰れたまま、内装修繕前ですが・・・・

何故か本日申し込みが入りました。

しかし、内容が悪い・・・
年収がちょっと低いのと、婚約者と一緒に住むっていう
結婚前の若人です。

正直、過去の経験から微妙な香りがします・・・

ですが早く決めて、次の物件に進みたいのも本音なので
保障会社を付ける事&屋根の雪下ろしを自分たちでやる事を
条件に申し込みOKとしようかと検討しております。

さてさて、なんだかんだと雪解けと共に動き始めましたね~

2014/05/01 15:18

賠償交渉のポイント

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さて、雪害で苦労している石狩の戸建に
颯爽と発生した、落雪による近隣トラブルですが

まずは、一度当方が依頼した業者様と保険鑑定会社で
実物を拝見させて頂いた状況では『損害無と判断』された。

が、しかし

数日後、隣人より、『サイディングが歪んでいる』とのクレームを
頂いたという状況で賠償交渉スタート致しました。

≪賠償交渉のポイント≫
よく『加害者側で業者決めて直してくれればいいよ♪』なんて回答があると、良い人だな~と思いがちですが・・・これが危ないのです。本当に良い人もいますが、修理業者も加害者側となった場合、適正な修理を行っても永遠にクレームを付けられて全く処理が終わらず、妥協点を見いだせない泥沼になる事が良くあります。

ここで大切なのは、『被害者側に損害の立証と業者の手配を依頼する事』です。特になんだかすんなりいかなそうな匂いを感じた時は(これが一番難しいんですけどね・・・w)、絶対に加害者側で良かれと思って復旧業者の手配などは行なわない事が得策です。善意で対応していたはずが、最悪のケースでグルだと因縁をつけられます。

逆に考えれば、被害者が手配した業者がどんなに不備の修理をおこなってもこちらは適正な1回の工事費用を賠償すればよい事となり、復旧工事の不備による追加工事などはもう被害者と修理業者様だけの話となります。

ちょっとした事ですが、こうしたリスクコントロールがとても重要であると自分は考えています。

今後も賠償交渉動きがありしだい、掛ける範囲で記載予定です。

みなさんの何かの参考になれば幸いです。

2014/05/01 14:52

北海道の実家に帰省ついでに(ニヤリ)

さて、本日リーマンの仕事終了後
久しぶりに北海道に帰省しますw

今回は、実家の墓参り以外はほぼフリーです。
なにせ、忙しくて事前に予定が組めなかったもので

ずッほったらかしにしていた、レーシングマシン達の整備や
点検をしてやろうかとも思ってます。

耐久レースのNEWマシンの準備もしたいし・・・
これはまだ内緒w

自分のアタックマシンを保管する、新しい車庫も探したいですね~
もっと実家の近くに見つけたい・・・
IMG01634.jpg
P1040373.jpg


ま~あっという間に予定満載になりそうですね・・・

さて久しぶりに、帰省したら車ネタ書けそうですね~
なんだか新鮮だぁ~w


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