所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

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2014/02/26 15:54

家賃値下げしたが・・・反応悪い・・・(+o+)

先週、家賃を下げて反応を確認した手稲戸建賃貸ですが

反応微妙・・・

ここは更なる値下げ結構します!!

更に5000円OFF

(さすがにこれ以上は・・・やだw)

当初より9000円も募集家賃ダウンですが・・・

実はここまでは予想範囲内

(安く購入する事のありがたみです<(_ _)>)

さて、本日再値下げした資料を、客付け業者へ配信しました。

先ずは、全力で客付けだ~!!

来週、久しぶりに札幌行くので、

営業まわりにも再度いこうと思う(^◇^)

希望家賃や高利回りも大事だか、今回は客付け優先って事で。。。

リーマンの仕事が激務となる、

時期なので、満室で精神衛生上気楽に居たいのが本音でかね~

さて繁忙期頑張るぞい!!


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2014/02/26 11:48

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その5

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その5

【質問2】
 実際、どのエリア(土地)がお勧めなのでしょうか?

草レーサー大家
『では実際、どのあたりの土地がよいのですか?』


ご担当者様
『難しい質問ですね・・・』
『東京23区内ですと、やはりありきたりな回答となりますが、人気駅の徒歩10分以内が望ましいです』

草レーサー大家
『やはり、人気駅ですか~・・・高いですよね~土地・・・』


ご担当者様
『そうですね超一等地のようなエリアは難しいですが、意外に土地価格がお手頃で人気のあるエリアも多いですよ』

草レーサー大家
『たとえば、どのあたりですか?』


ご担当者様
『そうですね~、断言できるわけではありませんが、世田谷区、大田区、中野区辺りは駅の利用者数から見て、駅近くの土地が比較的安く仕入れられるイメージですかね?』

草レーサー大家
『特にこのエリアと限定しなければ、それなりに良い土地にめぐり合う可能性もありそうですね~勉強になります<(_ _)>』


~つづく~


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2014/02/19 12:24

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その4

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その4

【質問1】
既に、不動産賃貸業で借入が有っても住宅ローン借入は可能なの??

のつづきから(^◇^)

草レーサー大家
『では、実際どのぐらい借りられるものなのでしょうか?』


ご担当者様
『はい、あくまでも概算ですが、給与年収の約7~8倍ぐらいですね』

草レーサー大家
『これだと、都内の土地付きはだとかなり高年収のサラリーマンじゃないと厳しいですよね~?』


ご担当者様
『そうですね、収益部件とは違い、担保価値よりも給与収入に対する返済比率がピックアップされるのが、住宅ローンの特徴です』

草レーサー大家
『ですよね・・・・』


ご担当者様
『しかしながら、給与の年収が700万を超えてくると、また金融機関の枠がかわるようです』

草レーサー大家
『どのように変わるのですか?、増えるって事ですよね?』


ご担当者様
『実際には属性も関係して来ますが、年収の約10倍までの枠に増えるようです』

草レーサー大家
『10倍とは、太っ腹ですね~w』


ご担当者様
『そうですねw、そしてこの年収ですが個人ではなく、世帯合計の年収でも検討してくれるという点が魅力になります』

草レーサー大家
『世帯合計とは、具体的にはどのような事でしょうか?』


ご担当者様
『現在夫婦共働きの家庭が多いですよね?【旦那さま+奥さま】の合計年収で借入枠を計算して頂けるという事になります』
『先日も旦那様の年収約400万円、奥さまが350万円のお客様が、合計750万円×10倍=7500万円の融資枠を使って賃貸併用住宅を購入されたお客さ間もいらっしゃいましたよ!!』

草レーサー大家
『それは魅力的ですね~、しかし奥さまがよく収益物件に対するローンを承諾しましたね~(@_@;)』


ご担当者様
『実際は【マイホームを買う!】という、一般的な奥さま方の喜ぶ?納得する?ローンという印象が強い為、全く抵抗なく承諾して頂けたようです』

草レーサー大家
『なんとなく納得できますね、その説明w』


ご担当者様
『ですよねw』

≪教訓≫
 賃貸併用住宅を地価の高いエリアで行う場合は、夫婦共働きだと優位に働くようだ


ちょっと長くなったので次回へ・・・

~つづく~


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2014/02/18 14:28

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その3

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その3

では時間が空いてしまいましたが・・・

賃貸併用住宅見学会での

個別に質問した事を抜粋し記載します。

【質問1】
既に、不動産賃貸業で借入が有っても住宅ローン借入は可能なの??


草レーサー大家
『既に、不動産賃貸業を行っており、借入が有りますが、住宅ローン借入は可能でしょうか?』


ご担当者様
『金額にもよりますが、全くだめではありません、但し住宅ローンの借り入れ限度額から賃貸物件購入時のローン残高かひかれる可能性が大ですね・・・』

草レーサー大家
『住宅ローンの借入限度額の算出時には、サラリーマンの給与収入しか加味しないのに、借入限度額は、ただの負債としてカウントされるって事ですか??』


ご担当者様
『正直、そうなりますね~』

草レーサー大家
『という事は・・・賃貸運営がプラスであっても、残債が全て借入与信のマイナスになるって事ですか?』


ご担当者様
『住宅ローンを使う場合、どうしても家賃収入が加味されません』

草レーサー大家
『そ・・そうですか~(-_-メ)』


ご担当者様
『でも、お客様のような方へも、積極的に住宅ローンを組める商品を持っている金融機関もありますよ!』

草レーサー大家
『えっ、どこの金融機関ですか?』


ご担当者様
『ゆうちょ銀行の住宅ローン(スルガ銀行提携)だと可能です』

草レーサー大家
『えっスルガ銀行って金利高い印象ですが・・・』


ご担当者様
『そうですね、都市銀行だと1%前後ですが、2%前後の金利となります』
『ですが、こちらにはメリットもありまして、通常の住宅ローンでは自己使用(2分の1)以上ですが、こちらの商品はなんと自己使用(3分の1)以上でOKとなり利回りが上がります』

草レーサー大家
『それは、興味深いですね~』


ご担当者様
『最近建てられたお客さんでも、利回りを高める為に、あえて「ゆうちょ銀行」を選択したってお客様もいらっしゃいますよ!!』

草レーサー大家
『へぇ~、そういう考え方もあるんですね~参考になります<(_ _)>』
『では・・・』


ちょっと長くなったので次回へ・・・

~つづく~


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2014/02/17 17:22

募集賃料値下げ戸建てで、早速動きあり・・・

募集家賃値下げ決断し戸建ですが

早速内覧の連絡がきております。

が、いきなり更に5千円の指値要求が・・・・

ま~、長く住んで頂けるならって事で

決めてくれるならOKですかね~w

正直、早く客付けして、

次のステップに進みたいのが

本音です!!

今回で決まってくれるなら、

多少の家賃ダウンは、考慮しようと思う。

ほんとは値下げしたくないけどね~(T_T)

この辺の判断が難しい・・・


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2014/02/14 16:45

募集家賃値下げ決断!!

募集家賃値下げ決断!!

札幌手稲の戸建てですが

1ヶ月募集して、内覧7件

成約未遂2件

と、どうにも反応の鈍い手稲の戸建ですが・・・

ネット検索してみると

市場にライバル戸建が複数ありましたw

当初は無かったんですが・・・

いつの間にか増えておりました(@_@;)

ということで、4千円ほど募集家賃を下げて

繁忙期前半戦を戦うことを決断 (`^´)>

本日昼に、仲介業者様へ連絡いたしました。

反応あればよいのですが・・・

さて今週末の反応をチェックです!!

3月に入っても決まらない場合は、

もう一段検討値下げを検討するべきか?

まずは、今回の値下げの反応を

1週間ぐらいみてみます(^-^)


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2014/02/14 15:08

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その2

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その2

では、1階部分の賃貸スペースへ侵入です

間取りは1K(ロフト付)のようです。

賃貸併用8


田舎者の感覚では、狭い印象ですが・・・・

東京23区内の

さらに、駅近物件であればその間取りでも

簡単に客付け可能との事です。

賃貸併用6


東京ってすごいですね~(^-^)

あと限られたスペースで、

少しでも圧迫感が出ないように

内装に創意工夫がされておりました(@_@;)

中でも自分が一番感心したのは、

天井を高くしてロフト部分を作る事は

予想できておりました!

が、

さらにそのロフト部分を全て壁まで床面を作ってしまわずに

玄関の上は吹き抜けのような間取りにして

更に空間が上へ広がっている印象が有り、

これは、参考になりました~!!

賃貸併用9


しかしそこまでやっても、1階の賃貸部分ですが

こっそり全ての部屋の電気を消してみると・・・

昼まですが、部屋の中がめちゃくちゃ暗かったです。

東京であれば当たり前なのですが、

自分は田舎者なので、日当たりがやはり気になってしまいました。

あとは、お風呂のユニットですが・・・

多分安かったのだと思いますが、

地方では苦戦するであろうユニットバスでした(汗)

賃貸併用7


これも東京なら問題ないのかな~???

ちょっと客付けが心配になりましたが、きっと私だけかなw

しかし、それ以外の色々な部分は完成度が高く、

賃貸併用住宅はおもしろいと、素直に感じましたね~

では次会は、個別面談で色々聞いた話をアップしたいと思います。

~つづく~


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2014/02/13 16:45

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その1

新築賃貸併用住宅の完成見学会に行ってきました~ その1

先週末ですが

東京都23区内の「賃貸併用住宅」の

㈱リアライズアセットマネジメント社の

完成物件見学会に参加してみました。

前から興味がある投資法だったので

考えるより先ず行動ってことで

現地に行ってみる事に!!

自分の目で見て触れる事で解る事もある。

まずは、始めて行く駅&地名でして・・・

下車駅を一つ間違える失敗をおかす(T_T)

しかも前日は東京でまさかの大雪の為

道が雪ですごい事になってます・・・

でも、一駅分歩きましたよ(^o^)/

なにせ雪国育ちなので、雪道には慣れてるので

余裕です!!

でなんとか、見学会の会場へ到着。

早速、外観を軽く拝見して、自己使用部分へ侵入です。

賃貸併用5


東京都内の住宅としては、広さは申し分なし

賃貸併用2

賃貸併用1


土地の広さからして、一部屋づつはやはり

狭い印象ですが、戸建の強みである

全方向からの採光取り入れが可能な間取り

の為、室内は非常に明るい印象でした

ベランダも2か所ありました!!

賃貸併用4

居住スペースは3階建の2階&3階部分となります。

正直、自己所有スペースはイメージ通りです!!

賃貸併用3


では、賃貸部分の1階はどうなっっているのか?

気になりますよね~w

次会は賃貸分をご紹介します<(_ _)>

~つづく~

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2014/02/13 12:37

ペット犬5匹の内覧案内がきた (+o+)

昨日もソチオリンピックで日本人メダル獲得!

ノルディック複合での銀メダルいい流れですね~

その流れに乗っかって

戸建内覧件数増えてきました~

勤務地に近くて気に行った!!

ペット犬5匹の法人契約先等・・・

見に行って頂く件数が増えてきている

ありがたい!

が、しかし中々申し込みに至らない・・・

もどかしい毎日だ。

家賃設定を見直すべきかね~

明日まで募集家賃下げるか検討してみよう!!

繁忙期序盤の2月中に決まってほしいが、

なんとか明るい連絡をブログでも伝えたいものだ(^-^)


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2014/02/09 18:30

過去の物件購入スタンスを改めて自己分析してみた!!

東京の週末はまさかの大雪

ってことで外に出るのも微妙なので

自分の物件購入スタンスを改めて自己分析してみた!!

正直、『表面利回りだけで判断は危ない』と

多くの諸先輩の方々のからのアドバイスがあります。

『草レーサー大家』も、1号物件である

区分マンションを所有した際に

この事には強く同感致しました(T_T)

で現在はどのような指数で自分は物件を選んでいるのか?

改めて考えてみる事にしました。

そして戸建(築古)で北海道というエリアに限った条件ですが

『表面利回り:25%以上 & 実質利回り:20%以上』

これが安全圏だと判断しています。

考え方としては

どんなボロ戸建でも5年以上は潰れずに使えると判断した

戸建に買付を入れ上記利回りで回せれば、絶対に投資資本

を物件潰れる前に回収できる。

もし、本当に5年で使えなくなっても、土地は残るので

純資産は増える。

(実際はそんな簡単に建物ダメになりませんねw)

単純に考えればこのような感じです。

では大事に実質利回りを購入前に完璧に試算するかというと

面倒なので、私『草レーサー大家』はしませんw

・仲介手数料&登記費用:購入金額の10%
・概算リフォーム費用:過去の経験から概算試算
・固定資産税:一律5万円(築古なんで・・実際はっもっと安い)
・賃料:仲介業者様へヒアリング


この4つさえザックリ調べて、概算実質利回りを計算します。
※不動産取得税は面倒なので無視w

おかげさまで、現在賃貸中の全ての戸建が

上記指標を大きく上回り、稼働して頂けている為

少しずつではありますが、物件を増やしていく事ができています。

今後もこの指標は崩さず、築古戸建を増やしていきたい

そんな今日この頃ですw


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2014/02/07 08:52

ソチオリンピックスタートと共に、客付け繁忙期到来か??

始まりましたね~

冬季『ソチオリンピック!!』

これからどんどん盛り上がっていくことでしょう。

個人的には、年代のモーグル「上村愛子」選手に

悲願のメダルをGETして頂きたい。

そして、このオリンピックの盛り上がりに便乗して

自分の不動産も盛り上がりつつある!!

札幌手稲の戸建に、昨晩内覧にいらしたお客様より

『とても気に入ったので、申し込みしたい』

と連絡が入った(^◇^)

が、家賃の指値も一緒に入ったw

『4千円まけてほしい』と・・・

ちょっと考えて、

『間の2000円値下げでどうでしょう?』

と提案し昨晩の折衝は終了。

このまま決まってくれれば、うれしいが・・・

さて、今後の展開はブログでアップしていきます。

しかし、賃貸市場が盛り上がってきた感じです

繁忙期到来ですかね~

仲介業者さま、朗報をお待ちしております<(_ _)>


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2014/02/06 14:32

HOME’Sさんの「不動産投資フェアー」参加へ申し込み完了(^◇^)

こんにちは~

最近、テンションが上がらない事が多く

カラ元気で、なんとか持ちこたえている『草レーサー大家』ですw

不動産への熱い思いを蘇らせる為に、

2月は、2件ほどセミナー&現地見学会への参加の

予定を組みました!!

・賃貸併用住宅の現地見学会
・HOME’Sさんの「不動産投資フェアー」


この2件に参加です。

ここで、もう一度テンションUPさせて

2014年の不動産投資の弾みにしたいと思っています!


そんなタイミングで、昨晩、手稲の戸建への内覧依頼入りました。

夜の19時半だったので、今日行ってるのかな?

それとも昨晩行かれたのか?

微妙です。

室内を暖めておく依頼を掛ける事も検討しましたが、

いつ見に行くのかがはっきりしなかった為

今回はそのままで対応しました。

また、カラ振りかな~?こりゃ・・・(T_T)

冬期間は、あまり期待できないエリアなので

春までじっと我慢、我慢です。

やれる事だけやりきって頑張ろう<(_ _)>

決まってくれたら、超ハッピーなのですが・・・

結果は、神のみぞ知るw


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2014/02/06 12:37

戸建にも保険感覚で『免震・制振』のシンプルな装置が登場 ~その2~

戸建にも保険感覚で『免震・制振』のシンプルな装置が登場
~その2~

では、制振装置はというと
こちらも『オイレス工業』が戸建住宅用に開発したダンパーの「ユラレス」という製品が人気のようです。

車好きにはダンパーと言えば振動を軽減したり、振動のスピードを調整する、足まわりについているサスペンションキットの軸の部分をイメージして頂ければ解りやすいでしょうか?(車好きじゃない人には全く解らない表現ですね・・・w)

簡単に言うと「住宅版サスペンションKIT」ですかね~

先ずは、免震装置と違い、制振装置(ダンパー)についてはコストが安く、導入へのハードルは低いようです。それでもそれなりの金額は掛かりますけど・・・

性能としては、一定の荷重(変化)が起きたときに効き始める性質の製品であることから、免震装置と比較すると大地震などの大きな力が加わった時の効力を発揮する意味合いが強く、もしもの際の安心材料としてとらえる方々が多いようです。

近年、都心部では、日当たりや、カーポート設置、歩行者からの目線などの理由で居間が1階より2階や3階へ設計されるケースが非常に多いです。この場合は地震が起きると1階フロアより、2階や3階フロアの方が揺れが大きくなります。このような揺れの違いを少しでも軽減する目的でスポットで制振装置(ダンパー)を採用するようです。

私としては、中古の戸建賃貸物件での大規模リフォーム時期に採用を検討したいと考えています。

入居者様の退去と、時期が重なればの修繕なのでまだまだ先の話ではありますが・・・w

≪『免震・制振』装置≫

戸建免震装置「FPSシリーズ」

戸建制振ダンパー「ユラレス」


自分が過去勉強した事の備忘としてブログに掲載しておりますが、皆様の何かの参考になれば幸いです<(_ _)>


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2014/02/05 13:07

プチ『トラブル』解消へ小さく前進!!

昨日アップした、現在交渉中の

プチ「トラブル」ですが

仲介業者の近藤店長(仮名)から

『3日間経営者研修で東京のセミナーに参加していた』

と昨晩羽田空港から連絡あり!

今日から本格的に、交渉に動いて頂く事となりました。

さて交渉は上手くいくのか???

なんとか早期解決に向けて動いて頂きたい<(_ _)>

できれば2月中に室内リフォームを終わらせ

3月には入居者確定させたいが

リフォームの目途が立たなければ始まらない・・・

次の物件購入に向けて、

空き物件を早く埋めて気持ちを前に進めたい!!

さて、週末の規約を目指し

明日の木曜・金曜日と営業活動頑張りますか~

(遠隔ですが・・・w)


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2014/02/05 09:15

戸建にも保険感覚で『免震・制振』のシンプルな装置が登場 ~その1~

戸建にも保険感覚で『免震・制振』のシンプルな装置が登場
~その1~

自分は、正直戸建賃貸が好きというより、戸建がという建物が好きです!!
そんな中、戸建(新築ですけど・・・)で、昨今の「東日本大震災」のような大地震にあっても、居住性能を維持できるよう戸建住宅にも『免震・制振』装置を採用する事例が増えてきているようです!!

では、そのような免震装置がいいのでしょうか?
その代表的な装置が『オイレス工業』が戸建住宅用に開発したFPSシリーズの製品が実績があり評価が高いようですね~。

≪ここから資料引用≫
「FPSシリーズは、通常は建物の荷重を支える支承の役割とその変位を戻す復元の役割を持つ装置を併用しますが、このFPSなら振り子の原理を用いている為、装置は一つで済みます。施工性の良さに繋がりますし、何よりシンプルな造りで劣化や故障する恐れのある個所が少ない為、メンテナンス面でも有利です」


正直、建築コストの高さが、戸建のような小さな建築物だと導入へのハードルとなるが、実際に被被害を受ければ、その修繕費用が必ず掛かります。実際に地震保険では詳しい内容は割愛しますが、契約保険の50%までしか付保されない状況が多いです。

よって全壊などしてしまうと、保険だけではカバーできない状況となる事がすでに予見されている。この状況化であれば、地震保険の上乗せという感覚で装置導入のコストを考える方々が多ようですね。

建物が健在であれば、避難生活を送る事なく、生活をすぐに立て直す事ができる点も高く評価されているようです!!

自分もいつか新築を建てる時は、免震装置の導入も検討したいと本気で思います!!

では、もう一つの装置である制振装置は・・・・

~つづく~

自分が過去勉強した事の備忘としてブログに掲載しておりますが、皆様の何かの参考になれば幸いです<(_ _)>

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2014/02/04 17:58

プチトラブルのご紹介w

今回は、現在交渉中の

プチトラブルのご紹介
※書ける範囲ですよ~(^-^)

12月に購入した、石狩の戸建に

購入時に説明のなかった

・室内水抜きバルブの破損(室内で水抜きができません・・・)
・洗面台からの水漏れ


大きくこの2点が

今回の交渉内容となります。

仲介業者様からは、

『すぐに見積もりだして、金額確認しそれから費用については相談』

という事で進めておりましたが、

結局見積もりが来たのは1ヶ月以上たって先月末

金額は20万弱なんでたいした金額では無いのが救いです。

洗面台に関しては、新品交換となる為、

費用折半でもOKですよとお伝えしておりますw

しかし、水抜き栓バルブ破損は北国では致命的

この部分は修理は、売主側で行って頂きた旨を返答してます。

が・・・

いまだに、仲介業者様より返答が来ておりません。

先ほど電話掛けましたがつながらない?

いや・・・出てくれないのか?

できれば2月中に室内リフォームを終わらせ

3月には入居者確定させたい為

このプチトラブルは早急に解決したいのだが・・・

こういうとき、すぐに対人交渉に向かえないのが

遠隔投資の泣き所ですかね~(T_T)

補足しますが、

仲介業者の近藤店長(仮名)には

非常によくして頂き頼りになる方です!!

なので、なので~

解決に向けたご返答お待ちしております<(_ _)>



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2014/02/03 13:24

不動産投資のモチベーションアップとなる出来事

今日は不動産投資に対する

モチベーションアップとなる出来事が起きた!

リーマン宿命かもしれない・・・

自分の行ってきた業務内容はあまり認めて頂けず(T_T)

昇進を逃す・・・無念・・・

まずは、腐らずがんばろう(^-^)

でも、自分はダメだったが、同世代のできる同僚が昇進した事

は自分としてはうれしい!!

しか~し・・よくある、

なぜ?という方のサプライズな昇進もあり (@_@;)

正直、リーマンとしては

激的にテンションが下降する今日この頃ですw

こんな事でテンションが落ちるなんて

まだまだ、修行がたりませんね~自分は・・・

まっ

2時間ぐらいは憂鬱な気分でしたが

逆に考えれば、

『その分不動産投資で巻き返してやる!!』って

熱い闘志がわきあがってきました (`^´)>


今年は、がむしゃらに頑張る事を心に決めた!!

がんばるぞ~、このやろ~w


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