所有物件一覧

札幌市豊平区 区分マンション

  • 2010年4月購入
  • 2DK⇒大きな1Kへ変更
  • 表面利回り:20.5%

札幌市北区 戸建

  • 2011年10月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:31.2%

石狩市 戸建

  • 2012年9月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:39.1%

石狩市 戸建

  • 2013年7月購入
  • 5LDK
  • 表面利回り:31.5%

小樽市 戸建

  • 2013年10月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:35.5%

札幌市手稲区 戸建

  • 2013年12月購入
  • 3LDK
  • 表面利回り:26.3%

石狩当別 戸建

  • 2013年12月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:25.4%

小樽市 戸建

  • 2014年7月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:27.5%

江別市 戸建

  • 2015年3月購入
  • 4LDK
  • 表面利回り:15.7%

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2013/08/30 11:45

石狩市5LDK戸建てリフォーム完了!!

北海道帰省中に7月末に購入した

石狩市5LDK戸建を

屯田兵1号様と一緒に訪問した

正直、物件に来るのは2回目だw

A052.jpg


見に行ったときはリフォーム途中であるが、

前入居者の荷物が無くなると、

以外に広くて、きれいだった!!

8月20日にリフォームも完了し、

A044.jpg

A032.jpg

A017.jpg


気合十分でのぞんだ先週末・・・

内覧はあったが契約には至らなかった(-_-メ)

目標は8月末までに、客付け完了でしたが

こりゃ9月中の客付目標に変更だ!!

9月は本業の仕事とセミナー参加で

2回札幌に行く予定だ。

(アパートの融資が通れば、決裁で3回行くかも・・・)

このタイミングで、再度営業にまわり、

状況のリサーチを行う事も検討しよう

神様~ 仏様~ 入居希望者様~

申込宜しくお願い致しま~す<(_ _)>

※必ず決まると信じてガンバろう


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2013/08/29 14:10

北海道帰省中に買付いれたアパート!!

北海道帰省中に確認し

買付を入れたアパートの紹介

DSC_0527.jpg


2010年6月外壁&屋根の大規模修繕完了済

しか~し

木造の耐用年数を超えちゃってる、平成元年築

価格は1800万で売り出し(高!!)

指値1650万で指値

最終1700万で合意(もちろんローン特約あり)

正直この価格で、現在の募集家賃で行くと~

表面利回り15%ぐらい

築古なのに、この利回りでは、うまみが薄い・・・

そして、FD3S様・石○社長様には、

会合時に、ちょっと立地が悪いとのご指摘もあり

でも自分、既に買付入れた後だった・・・、

ほぼフルローンが20年以上で組めれば

って事で一先ず話は進めております。

20年で融資可能であれば、

月額キャッシュ12万(満室想定)ぐらい。

自己資金をたくさん入れての購入は即御断り(-。-)y-゜゜゜

どうしてコノ物件に買付入れたかというと

ハード面では

・外壁・屋根・共用部の修繕完了済みで10年以上は修繕いらなそう
・希望の広めの2LDKのファミリータイプ
・部屋のスペックが高い(追いだき付の風呂・対面キッチン・収納大)
DSC_0553.jpg

DSC_0554.jpg

DSC_0556.jpg

・戸数分の駐車場・物置完備
・冬期間の雪溜めスペースあり

こんなところでしょうか!!

ソフト面では

客付けが本当にできるか?を調査が必要と考え

スペック的にかなり高いのになぜ2部屋も空室かの理由を探す事に

売り主側の仲介業者に確認してみた。

どうも、売主様は客が決まってから修繕するような対応で

積極的に客付けを行っていないご様子との回答

昔ながらの、大地主系大家様との事です。

ちょうど償却のタイミングが終わり、

大規模修繕の償却も終わり、

節税効果が無くなった事による売却のようだ

しかし、それだけでは一意見でしかないので

常耳アコム(仮名)の親戚に、募集状況を確認する事に

こっそり見せてもらった社内データの仲介会社の社員閲覧コメント欄に

末恐ろしいコメントが(+o+)

『賃貸仲介会社への広告費なし、広告費を出して頂くけないかを連絡すると激怒する為、この大家は要注意人物!!』

と文字が強調され、色までついてコメントが記載されていた

札幌圏では、借主から仲介料をもらう習慣はなく、

大家側が広告費としいくらかお支払いするのが現在では一般的です。

『これは決まらんね~w』

という事で、空室の理由の大きな要因は募集方法にあり!!

ここまで確認できたので、買付を入れてみました~。

でも、

大先輩の方々から

『もっと良い物件必ずあるよ~(^-^)』

『新築の方がいいよ~(^◇^)』

という、たくさんの温かいアドバイスもあり

自己資金が諸経費程度で

20年程度の融資期間でなければ・・・

いさぎよく転進だ!!

でもこの厳しい要望で、N洋銀行さまはテーブルに上げて頂いてくれている

正直この結果しだいですね~


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2013/08/28 17:44

札幌市南区戸建てへ買付いれてみた!!

突然ですが、

北海道帰省中に物件調査に行った

昨日札幌市南区の戸建(もちろん築古)に

買付を入れてみた。

DSC_0761.jpg


室内は残地物だらけで、詳細まで確認できない

DSC_0700.jpg


軽微の雨漏り? 窓の建付け不良で開閉が渋い、

玄関前にスズメバチの巣(あぶね~w)

写真は、仲介業者様が、側溝の蜂の巣と殺虫剤で格闘中w

DSC_0758.jpg


キッチン、洗面台の水回り玉砕

DSC_0694.jpg


なにより未登記の増築あり(建蔽率オーバー)

って事で、厳し目にみて

金額は・・・・

なんと100万円 (-。-)y-゜゜゜

怒られるかな~と思いつつ

仲介業者へTEL

以外にもすんなり

売主様に打診してみましょうって流れに(^-^)

売主様の回答待ちですが

もしこの価格で購入できれば、

今回は内装など、ちょっとこだわった

おしゃれで・レトロな雰囲気のリフォームをしてみたい。

狭い車庫・青空は軽自動車がギリギリ置けるか?って

状況のマイナス要因もありますが

それ以上に安く買えれば勝負ができる!!

結果の返答きましたらブログで報告しますね~

さて、本日はN陸銀行様へ訪問日です。

買付が通っている札幌市白石区のAPの件のご相談

築年数が古いだけに、微妙な交渉ですが

金融機関の方との面識が持てるだけでも今後の為になる。

面談頑張るぞい!!


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2013/08/27 12:46

札幌FD3S様主催 先輩大家さま達との会合!!

昨晩は気が付くと、

エアコン付けてなかった事に気が付いた!!

東京の夜が涼しくなってきた証拠かな?

でも北海道の夏ぐらいの気温ですがw

さて、

本日は日本政策金融公庫の融資実行申込日

2ヵ月も掛かってやっと融資実行・・・・

正直、この融資は返済実績が付くまで公庫が使えないという

マイナス要因も多そうだが・・・

ま~何事も経験!!

融資実行申込みの流れについては、近日中にアップします!!

で今回は北海道帰省シリーズの続編

【札幌FD3S様主催の大家会合】の思い出

建美家列伝にも出ている

札幌FD3S様主催の会合に参加させて頂きました~!!
(もう1週間以上前ですがw)

いつも札幌帰省時に、ご連絡させて頂き

沢山のことを学ばせて頂く、兄貴的存在です。

で今回の会合メンバーは

札幌FD3S様、大先輩大家石○社長、

サービスドライバー育成の鬼教官様、屯田兵1号様

そして草レーサー大家の自分で計5名

札幌の函館の魚介がメインの某居酒屋で開催!!

DSC_0685.jpg


飯・酒ともうまかったですが

やはり、不動産・ビジネスについての談話がメイン

特に印象深い話は、

ファミリー物件推奨があり

物件を選ぶポイントとしての第一は立地

北海道では駅近はあまり関係ない

スーパー&大型ショッピングモールが近くにあるか?

小学校・中学校は近くにあるか?

この2点に合わせて、今後開発される見込みがある土地か?

このような点が大切との事

なによりも立地が優先されるとの教えを頂きました。

後は、石○社長様の言葉で

どんな簡単なデザインでもかまわないので必ず

個人の名刺を持つ事の重要性を教えて頂きました。

やはり人との出会いは大切で、

後日、お礼の連絡をとろうと思っても、連絡先が解らない。

こうなってしまうと、せっかく繋がったキズナが途切れてしまう。

あとはどんな時でも

自分を説明できる名刺は持ち歩く事が大切!!

よくあるのは、

「プライベートだから今名刺は持ってません・・・・」

いつ、どんな方とお会いするか解らないのにこれはまずい!!

こんな状況は0点ってことだ(-_-メ)

自分は、不動産賃貸業・本業のリーマン名刺両方を

必ず持ち歩いている。

人との出会いを大切にする為に(^-^)

「会合参加の皆さん、楽しい時間をありがとうございました~」


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2013/08/23 16:03

北海道帰省中に申し込んだアパートの買付が・・・・・

昨日メールにて仲介業者より

北海道帰省時に買付を入れたアパートの結果報告あり

50万円おし戻されたが・・・

逆に水道配管工事&ボイラー変更工事を依頼

(ざっと工事30万ぐらいはかかるだろう)

という事でほぼ希望金額満額で通った!!

しかし、融資が通らなければ惨敗だ・・・(-_-メ)

現在、銀行&公庫に打診

道産子銀行(仮名)担当者回答
『正直、築古は銀行全体で断れとトップからの指示が出てまして・・・』

N洋銀行(仮名)担当者回答
『是非検討します。2期分の確定申告書送ってください。支店長にも相談してみます』

日本政策金融公庫(実名)担当者解答
『リフォームの融資が実行間際ですし・・・追加融資は正直厳しい・・・』


こんな感じで、N洋銀行が一番確率が高そうだ!!

あとは、知人の大先輩社長に紹介してい頂いた、

N陸銀行には来週話を聞いて頂く予定だ。

買えなくても、損失ではない。

銀行の融資が通ればラッキーって感じで

以外に気持ちはシビアにはなってないw

ダメなら、新築プランに挑戦なって事も考えている。

新築アパート&戸建賃貸のハイブリッド投資

こんな事も、妄想中である(^-^)

住民票北海道に移して、信用金庫って方法もありか??

最近の自分は、妄想族ww



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2013/08/21 13:49

屯田兵一号様との密談 リフォームについて!

今日はこれより桜の紋章の施設へ!!

官僚クラスの方と面談です

(リーマンの仕事の方ですw)

さてさて

北海道帰省中の

物件調査&参加した会合について

小出しに掲載していきます。

今回は『屯田兵一号様(以下:兵一様)との会食』

CASHFLOW101様の書籍で有名な

あのお方です!!

2年ほど前のセミナーで知り合って以降

ちょくちょく、プライベートで飲みに行ってます!!

不動産運用としては、AP&戸建を持たれている方です。

更に、積極的にセルフリフォームを行うツワモノでもあります。

今回は、当方のAP物件調査&当方所有物件の視察ツアー後に

お互いの近況報告って感じで

札幌では有名な『某焼き鳥チェーン店』で

たらふく飲みながら楽しい会話をして来ました!!

DSC_0668.jpg


※AP視察・物件視察については別途アップ予定

今回の会話の中で一番記憶に残っているのが

どこまで、所有物件をリフォームするのかについて

自分と兵一様とでは、かなりスタンスが違う

という事でした。

兵一様は、後でクレームなど付けられたくないから

細かな部分まで修繕するだけでなく、

まだ使えるが古いものなら、

壊れた時の対応が面倒なので全部新品に替えているそうです。

自分は、使えるものはトコトン使い倒す派なので

美装や修繕は行うが、壊れていない設備を新品に交換までは

対応していない。(-。-)y-゜゜゜

入居者募集時は、

低いコストで最大限の効果があるものから優先的に行い

入居者が付き、要望があれば細かな部分を検討というスタンスです。

クロスや畳の表替は、微妙な場合は一時保留にします。
※汚いままで募集するわけではありませんよ~w

どちらにも、メリットがある事は理解しているが・・・

自分の基準は、必要最低限の資金で最大限の家賃回収という

スタンスです!

クレームが心配な部分もありますが、

住んでみなければわからない不具合もあるので

クレームや修繕要望が入居後に来る事が

当たり前だと思っている自分は、

クレーム無ければラッキーぐらいの軽い気持ちです。

考え方の違いですね、これは(^-^)

兵一様の入居者とのトラブルを未然に防ぎ

入居者様との『対話・折衝』をできる限り避けたい!!

という気持ちも大切であります!

クレーム対応の時間コスト VS クレーム予防修繕費コスト

どちらにウエイトを置くかで掛けるコストが変ってくる

こんなことを改めて考える良い機会になりました

屯田兵一号様へ
『楽しいお話しありがとうございました~!!また飲みに行きましょう』


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2013/08/20 14:47

アパート視察前の、カート耐久レース参加!!

東京毎日寝苦しい

そんな中、本日もリーマンの仕事に

励んでおります(-。-)y-゜゜゜

さて、今日から北海道帰省中の

不動産ネタを書いていく予定でしたが・・・

早速脇道へそれます(^◇^)

最近不動さんばかりで、レース関の事を

全くアップしとりませんでしたw

というものの、レースに出てないのです(T_T)

もてぎ12時間耐久レースについては

参加予定ギリギリで、まさかのメンバー揃わず

ドタキャン(+o+)

間に合わないから車両整備を先行していた部分の費用が

何故か・・・自分が立替払いする事に(涙)

おいお~い

いきなり50万近くのマイナスキャッシュフロー!

次回レース時には、この費用を参加メンバーで案分予定であるが

本州のレースは次回は来年の1月に行なわれる

富士スピードウエイ7時間耐久レースだろう・・・

って事で、数カ月は現金回収不能

あ・べ・し!!

まっそんな中

今回の北海道帰省中に

新千歳空港の近くにあるカート場で

DSC_0578.jpg


『レンタルカート2時間耐久レース』に参加

カート乗った経験は1回

しかも10年ぐらい前・・・

DSC_0579.jpg


なんとかなるでしょうって事で飛び入り参加

先ずは、予選&練習走行で感じをつかむはずが

上手く乗れない・・・

どうも、リアがブレイクしてコーナー出口で失速

5分ぐらいでは修正不能

平均的なタイムは出せているが・・・

正直このままでは、

足を引っ張るお荷物ドライバーだ(;一_一)

決勝レーススタートし自分は4番手走行

それまでに、上手い方々の走りを見て

イメージトレーニング!!

頭の中では、確実に1秒ぐらい早く走れる!!

早く来い、自分の出番

そしてついに、決勝レースのバトンが

私の処へ

いざ出陣

DSC_0584.jpg


そして、撃沈

ブレーキからの車体の向きをコーナー出口に向ける事は

スムーズにできている

ここはイメージトレーニング通り

が・・・

そこからのアクセルコントロールがダメなのか

やはりテールスライド気味になり失速・・・

周回を重ねるごとに、少しづつ良くはなっていったが

根本的な解決策が見いだせないまま・・・

走行終了(-_-メ)

最終ドライバーへバトンタッチ

結果

激しく遅くもないけど、全く早くもない

平均的なタイムで『THE END』

こんなに、マシンを乗りこなせないまま

終わるレースは初めて・・・

悔しい

自分のドラテクを過信し過ぎたというか

4輪の走らせ方じゃダメだってことに気が付いた

(特にFFとは全く違いますw)

フォーミュラーの走らせ方、覚えたいね~

悔しいから、何処かで練習したい。

こんな感じで、ちょこっとだけお遊びレースで

ガス抜きして来ました~

レース後は、参加メンバーでBBQも!!

DSC_0586.jpg


『カートも奥が深くて面白い(^o^)/』

しかし、このレース後札幌のアパート1棟

物件調査に行ったのは強行スケジュール過ぎたw


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2013/08/19 13:17

北海道不動産ネタ大量入手ヽ(^o^)丿

約二週間ぶりのブログ更新w

リーマンの仕事で出張に出てそのまま北海道に帰省

って事で、まったくPCをゆっくりおさわりする機会が無く(T_T)

ただの言いわけです(-_-メ)

でも、北海道帰省中に不動産賃貸業関連の話題は豊富でした

・日本政策金融公庫リフォームローン内諾OK(やっとだよ・・)
・アパート調査(札幌)×4棟 (内:1棟買付入れた)
・銀行&公庫訪問
・札幌戸建物件調査(スズメバチに襲われながらw)
・リフォーム中の石狩市5LDK確認
・石狩市5LDK客付け営業
・その筋では有名な『屯田兵1号』様と密談
・札幌FD3S様主催の有意義な不動産会合に参加
・等々

かなり濃厚な日々を過ごしていました。

ブログネタは大量にありますので、

あす以降小出しでアップしていきま~す!!


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2013/08/05 17:35

保証会社承認否決・・・・その実態は・・・

既に申込が入っていた

石狩市5LDK戸建ですが

本日、悪夢の電話が・・・

保証会社の承認がどの会社間通らなかった為

一旦保留となってしまった。

事実上のキャンセルですねこれは(;一_一)

保証人がなぜ付かないのかを確認した処

結婚予定と申込用紙には書いてあったが・・・

実は、両方の親から結婚を反対されている状況で

保証人のお願いができないらしい・・・

しかもこの方、親が経営している会社に勤めている

この部分が思いっきり、保証会社で引っかかったようだ・・

世の中、色々な人間模様がある(-。-)y-゜゜゜

応援したい気持ちもあるが、ハイリスクと判断した(T_T)

しかし、落ち込んではいられない。

即、事前内覧申込があった2社へアプローチし

内覧可能な状況と、リフォーム内容を伝えました。

また、電話でのヒアリングで

当方と同じエリアで、この物件家賃より

17000円も安い、破格賃貸戸建があったご様子で

そちらに注目が集まっていた事を教えて頂きました。

その破格戸建は既に客付け完了したらしいので、

正常な市場に戻った今からが客付け本番と認識している!!

とはいっても、今日で引渡し後、まだ5日目w

全然、焦ってないですけど、ちょっとガッカリでしたね

本日のキャンセルは・・・

リフォーム費用も、ほぼ予算内で収まりそうなので

予定していたリフォームは全部行います!!

かなり内装もキレイになるので、

じっくり、客付け営業頑張りま~す。

今週末には、北海道入りなので

資料をもとに現地営業を積極的に掛ける予定だ。

できる事は、積極的に行って

8月末までには決めたい!!


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2013/08/03 16:20

石狩市こ5LDK戸建 リフォーム準備スタート

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石狩市の5LDK戸建ですが

リフォーム見積の為、昨日

いつもお世話になっている

『(有)カウントアップ 社長(仮名)』様に

内装の状況を確認した。

前所有者さまは、塗装業を営んでいたようで

なんでもペンキで塗ってごまかしていまう

そんあ補習が沢山あり
092.jpg

088.jpg


正直、クロスは全張替が良いと助言を頂きました

【今回のリフォーム内容】
・クロス張替、全部の部屋(天井はやらない)
・キッチンのクッションフロア張替
・洗面化粧台交換
・風呂の換気扇交換(故障している)
・風呂の錆落とし&防水塗装
・換気扇室内側カバー交換
・電気のスイッチカバー交換
・フローリング全室ワックスがけ
・畳の表がえ


ざっとこんなところでしょうかね?

予想範囲内の見積もり金額である事を祈りたい(^-^)

現在MAX復帰での見積もり依頼中

あとは予算との関係でどこまでやるかですかね?


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2013/08/02 17:07

不動産投資の先輩との貴重な時間

昨日は、札幌FD3Sエネルギーを注入して頂いた!

いつも、新しい事や考え方を気づかせてくれる、

最高の御方です!!

※先日『建美家;大家列伝』でも紹介させているBIGな方

東京滞在中の合間に、ランチを誘って頂きました。

『アパート購入の件』

『不動産投資スタイルについて』

『仕事とは?』

『家族との将来について』

『子供の教育論』

『趣味の車の話』

本当に自分の勉強になるお話ばかり!!

最高なひと時でしたw


札幌FD3Sさまへ

お勧めして頂いた、書籍はそく本屋で探しました・・・

が・・・

見つけられず(笑)

先ほどアマゾンで注文しました(;一_一)



しかし、

マインド、モチベーションが高い方とは話しているだけで

自分のやる気に、添加剤が注入されるような気分!!

最高です、がんばろ~!!


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